Estas semanas, los medios de comunicación se han hecho eco de que el Ministerio de Hacienda y Función Pública ha publicado los mapas que ayudarán a determinar los valores de referencia de los inmuebles en 2022. En estas informaciones, encontramos con asiduidad los términos “valor de referencia” y “valor catastral” que, aunque están relacionados, son diferentes.

El valor de referencia se determina anualmente en todos los municipios.  Sirve de base imponible en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Es un dato público que puede conocerse en la Sede Electrónica del Catastro.

La publicación de los mapas que ha anunciado el Ministerio es el primer paso para determinar estos valores de referencia.

Para ello, se divide el territorio de cada municipio en zonas denominadas ámbitos territoriales homogéneos y, en cada una, se define el producto inmobiliario cuyas características constructivas y de superficie sean representativas del conjunto.

El siguiente paso es calcular un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles que los fedatarios públicos han comunicado a la Dirección General del Catastro. Así, en el mapa se muestran las características de los inmuebles representativos y el valor medio.

En la sede electrónica del Catastro se pueden consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos y la delimitación de los denominados ámbitos territoriales homogéneos de valoración.

Sobre esta base, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto comparando las desviaciones en criterios como la calidad, la antigüedad y el estado de conservación con los del inmueble medio de la zona.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % como para inmuebles urbanos como rústicos, tal y como publica la orden ministerial HFP/1104/2021.

Estos valores de referencia afectarán a quienes adquieran un inmueble a partir del 1 de enero de 2022 y tenga que tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y/o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por su parte, el valor catastral es la valoración de un bien inmueble concreto basado en la aplicación de los criterios que recoge la ponencia de valores del municipio. Se trata de un dato protegido -no es público- al que solo tiene acceso el titular del bien.

Para su cálculo se tienen cuenta cuestiones como la localización del inmueble, el coste de la construcción, las circunstancias y valores del mercado del suelo. Su actualización se puede realizar mediante las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

También está regulado que no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,5%.

El valor catastral sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Como hemos visto, el valor de referencia y el valor catastral son conceptos relacionados con la estimación del precio de los inmuebles, pero muy diferentes.